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2013年3月 首頁 > 企業(yè)內刊

飄舞起金城 萬達耀城關

作者:商業(yè)規(guī)劃院 李海龍 耿大治 沈余

蘭州城關萬達廣場項目位于蘭州市城關區(qū)核心地塊,項目用地面積僅為5.5公頃,但總建筑面積40余萬平方米,該項目為萬達第三代產品里強度最高、業(yè)態(tài)最全的典型案例。正可謂小中見大,無所不有。

蘭州古稱金城,是古絲綢之路上的重鎮(zhèn)。國家對蘭州的定位是西隴海蘭新經濟帶重要支點,西北重要的交通樞紐和物流中心,蘭州新區(qū)是第五個國家級新區(qū)。蘭州城關萬達廣場項目位于蘭州市城關區(qū)核心地塊,項目用地面積僅為5.5公頃,但總建筑面積40余萬平方米,容積率高達6.12,由購物中心、超高層甲級寫字樓、萬達文華五星級酒店、豪宅、室外步行街組成。該項目為萬達第三代產品里強度最高、業(yè)態(tài)最全的典型案例。正可謂小中見大,無所不有。

總圖規(guī)劃設計原則性強

萬達的總圖規(guī)劃設計,是項目投資、測算的基礎;是整個項目建成后運營是否合理和成功的基礎;是項目建筑設計和實施所遵照的技術性基礎文件。業(yè)態(tài)規(guī)劃在先,建筑規(guī)劃在后,總圖首先是業(yè)態(tài)規(guī)劃,這是萬達商業(yè)地產總圖規(guī)劃設計的基本原則。選址主要考慮四個因素:交通要素、人口要素、市政設施、適宜的城市綜合體規(guī)劃條件。本項目西鄰天水北路城市主干道,東側及南側臨雁灘路,北側為規(guī)劃路,周邊路網能夠滿足人流及車流的及時疏散。項目位于老城區(qū)中心地段,用地周邊有充足的城市公共交通,且市政配套完備。根據用地本身的規(guī)劃條件,車行交通開口方向達到三個方向,保證內部車流能夠多方向疏導。人口是構成市場的基本要素,城關區(qū)常住人口128萬,有效保障項目開業(yè)后人氣。

王健林董事長講,萬達商業(yè)地產之所以快速復制、確保成功,歸結于十六個字:交通優(yōu)先,功能分區(qū),突出商業(yè),公共空間。城關項目有三個層次的交通,一是綜合體區(qū)域與區(qū)域外的城市級交通聯(lián)系;二是基地內部的交通組織;三是購物中心內部動線的合理組織。功能分區(qū)的原則,第一是要按照綜合體中業(yè)態(tài)彼此之間的功能對應關系布置;第二是按照房地產開發(fā)的資本運作要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài);第三是按照建筑規(guī)劃設計的基本規(guī)律進行設計。在規(guī)劃布局中和城市形象中突出商業(yè),最容易通達和有很強的引導識別性。商業(yè)公共空間主要分室外空間與室內空間。

單體方案規(guī)劃設計合理布局

萬達廣場方案設計的原則由五部分組成,首先是商業(yè)動線,它是萬達廣場的生命線;其次是商業(yè)業(yè)態(tài),它是商業(yè)設計的靈魂;第三是商業(yè)空間,它是商業(yè)設計的精氣神;第四是商業(yè)條件,它是做好萬達廣場設計的先決條件;最后是綠建節(jié)能,它決定了萬達廣場的可持續(xù)發(fā)展。

動線設計原則最核心的內容即:人流動線清晰、簡潔、盡量少分叉。城關萬達廣場采取最經典的U 字型動線,可讓消費者容易識別每個商鋪和路線,不至于因迷失方向而找不到商鋪;動線簡單、不走回頭路、沒有死角,可讓每個消費者在逛街中自然路經每家商鋪,使商家均好性最大化。本項目影城也為了動線的便捷,兩層影城相重疊,4-7層為影城部分,萬達第三代產品唯此一例。

萬達廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃原則就是:最核心的主力店處在萬達廣場幾何中心,下有超市、電器,上有百貨、娛樂樓(含次主力店)共同形成主力店樓。室內步行街是萬達廣場的靈魂和紐帶,把眾多的主力店串聯(lián)起來。本項目室內街按四層設計,一層主要規(guī)劃時尚精品店,如服飾、化妝品、鐘表等,是萬達廣場品質最高的區(qū)域,同時在一層中庭或者入口的位置,設置2個次主力店,引進快時尚服飾品牌,以提升室內步行街的商業(yè)品牌價值。二層設置生活配套,三層四層設置客流量最大的餐飲業(yè)態(tài)。

商業(yè)空間設計的終極目的是為了創(chuàng)造一個溫馨、宜人的購物環(huán)境和服務空間。一個商業(yè)購物空間是否舒適,決定著消費者在場內駐留的時間長短,以及是否能激起消費者的購物欲望。

商業(yè)條件是萬達廣場設計的前提和依據,按照既有的商業(yè)條件開展設計是萬達訂單地產的主要特點。每個客戶都會提供設計條件,即與萬達簽署《房產技術條件》。內容包括:租賃區(qū)域、租賃面積、建筑功能、結構荷載、機電配置等需求,一部分是對規(guī)劃設計的要求,另一部分是工程意義上的技術條件和交付標準。

本項目預期于2014年開業(yè)前取得綠色建筑設計標識,并且要求項目在運行一年后取得綠色建筑運營標識,打造全生命周期的綠色城市綜合體。節(jié)能運營的前提是節(jié)能設計。從室外環(huán)境設計、室內環(huán)境設計、建筑圍護結構節(jié)能、設備系統(tǒng)節(jié)能等多方面對整體方案進行優(yōu)化,打造最適合萬達廣場的綠色節(jié)能技術體系,使各項綠建節(jié)能措施從方案階段就能得以切實執(zhí)行。

通過對蘭州項目規(guī)劃設計的梳理,從總圖概念規(guī)劃到單體方案規(guī)劃,無不讓我們深刻感受到萬達商業(yè)地產模式成功經驗的積淀。規(guī)劃階段,只有認真解讀萬達第三代產品,才能合理創(chuàng)新,做出成功的作品。

在蘭州立面與夜景方案創(chuàng)意中,不僅提煉了當地文化元素,而且建筑成為了敘事載體,通過故事來輕松的為每一個人解讀屬于這里的文化。

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