隨著智能手機普及,移動互聯網重新定義了商業(yè)模式。商業(yè),不僅是人們“商品交換”的簡單需要,更是一種生活方式和生活體驗。萬達模式,在移動互聯時代演繹了實體商業(yè)的成功。
萬達是全球領先的不動產企業(yè),2015年持有世界規(guī)模最大的物業(yè)面積。基于對房地產未來發(fā)展趨勢的分析,從去年開始萬達進行全面轉型。轉型方向從空間上看,從國內企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè);從內容上看,從以房地產為主的企業(yè)轉型為高科技服務業(yè)企業(yè)。
商業(yè)如產業(yè),集群式發(fā)展的模式提高了效率,集聚了人氣,刺激了消費沖動。2008年以來,在經濟增速不斷下行,傳統商業(yè)持續(xù)遭受打擊的大背景下,功能定位成功的大型商業(yè)綜合體,較之以往更加熙熙攘攘。以萬達為例來說,成功的選址和綜合商業(yè)定位、科學的商業(yè)布局、讓人難以拒絕的美食和各種體驗誘惑,成就了實體商業(yè)的成功。
實際上,萬達的成功,正是互聯網思維的成功。過去幾年里,互聯網思維被單純地解讀為營銷模式的互聯網化,從而催生了快遞物流。本質上,互聯網思維體現的是事物之間的拓撲結構,這種拓撲關系,不應該僅僅是營銷和物流的;商品和服務供應商之間的拓撲關系,才是互聯網思維下更要突破的更為本質的東西。也只有商品和服務的全面提升,才能不斷改善我們的生活,這才是社會發(fā)展的本質含義。無疑,萬達模式,為中國社會量身打造,重新定義了商品和服務的拓撲關系,重新定義了互聯網時代的商業(yè)體。曾經,我們誤以為在網購時代不必再逛商場,但網購最終沒有徹底侵略我們的生活。無論飲食、文化,抑或休閑,都推動著我們的走向。
萬達模式,也體現在資本運作上。通過輕資本運作,實現了萬達的快速擴張,也創(chuàng)造了萬達的管理模式,使得萬達更加專注于其模式本身,從而成就了今天萬達的模式價值和品牌價值。輕資產是未來萬達轉型的主要方向。
萬達轉型輕資產主要因為:(1)擴大競爭優(yōu)勢。萬達的目標是在5年之內做到足夠大,挖更寬更深的護城河。(2)發(fā)展中小城市。從租金回報比看,一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目,因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。輕資產是純投資不銷售,不需關心房價,只要城區(qū)人口夠多,租金回報比合適就可以做。(3)財務效益過關。從財務上看,輕資產回報也很好,兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當于一個重資產店。
萬達轉型的速度和決心都體現了其轉型的力度。萬達的輕資產轉型有兩個戰(zhàn)略目標:第一,數量上,萬達廣場目標2020年做到400~500個,2025年將達到1000個;第二,收入結構上,到2020年萬達商業(yè)凈利潤的三分之二來自于租金收入,徹底轉型服務業(yè)。
萬達模式的背后,是萬達這一符號所支配的龐大的商品和服務的拓撲結構。換句話說,萬達支配著龐大的傳統商業(yè)體,靠的不是資本,而是具有獨特競爭力的萬達模式。用股票分析的術語來說,萬達應該給予互聯網企業(yè)的估值,而不應該是傳統商業(yè)。如果香港市場的股票分析師來深入調研一下萬達的模式,深入理解其商業(yè)運作的互聯網模式和輕資本運營的模式價值,萬達的總市值必然將是另一個量級。登陸港股的萬達,需要A股思維來重新認識其價值。
萬達2013年核心凈利潤130億元,2014年核心凈利潤148億元,今年預計170億~180億,到2020年核心凈利潤300億~400億,如果三分之二來自租金利潤,意味著2020年租金達到200多億。如果按照香港同類公司的市盈率20倍計算,萬達商業(yè)市值將達到5000億,而目前總市值不到2500億,因此萬達商業(yè)股價被嚴重低估。4月初以前,萬達商業(yè)股價一直在發(fā)行價左右徘徊,主要原因在于香港股市大都是境外投資者,不像境內投資者對萬達真正了解,也許還需要兩個財報才能看懂萬達,但那時這只股票已是高位了。受益于港股投資的放開,萬達商業(yè)已出現較大漲幅,隨著未來越來越多的內地投資者涌入香港股票市場,萬達商業(yè)的價值將得到更快的發(fā)現,此時股票建倉正當時。
當我們走遍神州大地,徜徉于每一個城市的萬達,我們不得不贊嘆萬達:在互聯網時代,定義了商業(yè)互聯網的最高境界,在商品和服務的供給端,形成了最有魅力的拓撲結構。“互聯網+”給我們帶來的絕非互聯網本身,而是行行業(yè)業(yè)在組織模式和運行模式上引入互聯網思維,使用互聯網手段。萬達模式,輕資產驅動了中國典型的城市綜合體商業(yè)的大發(fā)展,重新定義了商品和服務的拓撲結構。我們相信,這是互聯網思維的最偉大杰作。萬達模式,也將引領著城市生活方式的進步。而萬達在香港股市的價值低估,也將成為不可追溯的歷史。