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2014年4月 首頁(yè) > 企業(yè)內(nèi)刊

作者:王健林 董事長(zhǎng)

近年來(lái),商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱了,有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的書(shū)籍火了,坊間流傳著各種版本的商業(yè)地產(chǎn)秘籍,但相當(dāng)部分質(zhì)量不高。個(gè)別人打著萬(wàn)達(dá)旗號(hào),東拼西湊一些萬(wàn)達(dá)公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)表的文章,拿來(lái)出書(shū),斷章取義、誤人子弟;還有一些萬(wàn)達(dá)洗澡員工,在萬(wàn)達(dá)工作二三年,跳槽后自稱商業(yè)地產(chǎn)專家,到處講課,蒙人不少。針對(duì)這種現(xiàn)象,萬(wàn)達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè),在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年,積累了豐富經(jīng)驗(yàn),有責(zé)任把商業(yè)地產(chǎn)的真經(jīng)和盤托出,讓涉足這個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路,少交學(xué)費(fèi)。這就是萬(wàn)達(dá)出書(shū)的初衷。

商業(yè)地產(chǎn)很難做,并不像有些人想象的那樣,有錢有地蓋個(gè)樓就行了,里面學(xué)問(wèn)很大。作為顧問(wèn),我曾被邀請(qǐng)為一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做診斷,發(fā)現(xiàn)不少問(wèn)題。上海松江的一家購(gòu)物中心,地段不錯(cuò),專門找了美國(guó)設(shè)計(jì)師,做了龜形設(shè)計(jì),總建筑面積48萬(wàn)平方米的綜合體,只蓋6層,每層8萬(wàn)平方米,統(tǒng)一層高4.8米、荷載500公斤。8萬(wàn)平方米一層,面積太大,人進(jìn)去根本找不著北;統(tǒng)一層高、荷載,根本沒(méi)有考慮不同商家的需求,完全是個(gè)失敗的設(shè)計(jì)。當(dāng)時(shí)還在基坑階段,我誠(chéng)懇地對(duì)幾個(gè)股東建議,一定要推倒重來(lái),但他們舍不得前期投入的幾千萬(wàn),不愿整改,最后這個(gè)項(xiàng)目成了爛尾樓。還有東莞的一個(gè)購(gòu)物中心,號(hào)稱世界最大,也是由于設(shè)計(jì)出了問(wèn)題,導(dǎo)致招商困難。這家公司先后請(qǐng)了七八個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)招商團(tuán)隊(duì),都無(wú)功而返。這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建筑只有兩三層,建筑成本很低,我當(dāng)時(shí)建議是拆除全部建筑,將幾百畝土地賣掉,這樣銀行能收回貸款,股東能收回投資,施工隊(duì)能拿到工錢,可以實(shí)現(xiàn)多贏,可惜他們沒(méi)能下這個(gè)決心,現(xiàn)在基本死掉。

這就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同。住宅地產(chǎn)如果前期決策不當(dāng),房子不好賣,還可以降價(jià)出售,多數(shù)能收回成本。但商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)一旦出現(xiàn)失誤,將沒(méi)有任何收入,造成難以挽回的損失。不僅企業(yè)利益受損,還會(huì)造成社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。這也堅(jiān)定了我們出書(shū)的決心。

既然決定出書(shū),就要拿出看家本領(lǐng)。萬(wàn)達(dá)2000年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn),已走過(guò)14個(gè)年頭,之所以能在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一騎絕塵,源于萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)新和堅(jiān)持。萬(wàn)達(dá)早期做商業(yè)地產(chǎn)也有過(guò)慘痛的教訓(xùn),付出了昂貴的學(xué)費(fèi)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從第一代店發(fā)展到第三代店,每一次升級(jí),都讓萬(wàn)達(dá)躍上新的臺(tái)階?,F(xiàn)在,萬(wàn)達(dá)城市綜合體開(kāi)發(fā)從理論到實(shí)踐已基本成熟。這套書(shū)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的全流程:從拿地到項(xiàng)目建設(shè),從招商到運(yùn)營(yíng),從成本、財(cái)務(wù)管理到人力資源管理等,萬(wàn)達(dá)的獨(dú)門秘訣——模塊化管控、品牌庫(kù)管理也毫無(wú)保留,稱得上是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的天龍八部。

對(duì)這次圖書(shū)出版,萬(wàn)達(dá)內(nèi)部有一些反對(duì)聲音,覺(jué)得知識(shí)被別人學(xué)走了,培養(yǎng)了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但我認(rèn)為,假如就因?yàn)檫@兩本書(shū)公開(kāi)發(fā)行萬(wàn)達(dá)競(jìng)爭(zhēng)力就沒(méi)有了,那就不是真正的萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于三條:第一有完整的產(chǎn)業(yè)鏈。規(guī)劃、建造、管理一條龍。第二有豐富的商業(yè)資源。幾千個(gè)國(guó)內(nèi)外商業(yè)連鎖品牌愿意追隨萬(wàn)達(dá),而商家的忠誠(chéng)度是十幾年賺錢的歷史換來(lái)的。為什么萬(wàn)達(dá)的招商人員跳槽后絕大多數(shù)不好使,就是這個(gè)原因。第三是萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。萬(wàn)達(dá)不是神,也有幾個(gè)店選址、定位出過(guò)錯(cuò),開(kāi)業(yè)后慘淡經(jīng)營(yíng)。但萬(wàn)達(dá)能在很短時(shí)間內(nèi)重新調(diào)整定位,重新招商,使之由淡變旺。沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)例子。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力來(lái)自于城市化。商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求,它能創(chuàng)造就業(yè),增加稅收,拉動(dòng)消費(fèi),體現(xiàn)城市的核心價(jià)值。中國(guó)城市化率目前只有52%,西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率平均達(dá)到80%,中國(guó)要達(dá)到西方的城市化率至少還需要20年時(shí)間,這意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊。但隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè),商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過(guò)熱跡象,導(dǎo)致很多項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。希望這次出版的《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》兩本書(shū),能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考,推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化,形成良性發(fā)展,為中國(guó)的城市化進(jìn)程做出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。

希望兩本書(shū)物有所值!

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