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2014年4月 首頁 > 企業(yè)內(nèi)刊

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的奧秘

作者:長江商學(xué)院金融教授 周春生

作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭老大,大連萬達(dá)早已聲名遠(yuǎn)播,蜚聲海內(nèi)外。近日有幸拜讀萬達(dá)董事長王健林主編、萬達(dá)多位精英聯(lián)合打造的鴻篇巨著《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》一書,深受啟發(fā)。由于著作本身涉及內(nèi)容頗廣,而本人又非商業(yè)地產(chǎn)的專家,不敢對全書內(nèi)容妄加評論,只能管中窺豹,單就商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)規(guī)劃與管理(本書第五章),談?wù)勛约旱膸c(diǎn)淺見。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),因此,房地產(chǎn)項目的運(yùn)作過程,在很大程度上就是資金運(yùn)作或資金循環(huán)的過程。財務(wù)和資金管理的能力,對于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言,不單牽涉到企業(yè)的盈利能力和發(fā)展速度,同時直接影響到企業(yè)的資金安全,甚至企業(yè)的生存能力。萬達(dá)集團(tuán)這些年可以一直快速并穩(wěn)健發(fā)展,打造出擁有4000億元資產(chǎn)、2000億元年銷售的商業(yè)帝國,其財務(wù)管理和融資能力不得不令人關(guān)注和尊敬。

《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》之第五章,商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)計劃與組織,共分四節(jié),依次為:全面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算管理,以資金為核心的計劃管控,標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的融資管理,安全、高效的財務(wù)垂直管理、詳細(xì)論述了商業(yè)地產(chǎn)公司的預(yù)算管理,融資管理以及財務(wù)管理體制等重要內(nèi)容。

預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容和環(huán)節(jié),而中國很多企業(yè)并未真正重視預(yù)算,預(yù)算流于形式,缺乏跟企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)之間的密切聯(lián)系。萬達(dá)集團(tuán)則對預(yù)算管理給予了高度重視,凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢。萬達(dá)集團(tuán)近年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目,多是各城市核心地段的大型城市綜合體,這也是萬達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式,內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、酒店、寫字樓、高級公寓等。毫無疑問,這些項目都是大手筆投資,資金沉淀大,開發(fā)周期和回收周期長,稍有差池,便會帶來企業(yè)的資金風(fēng)險。盡管現(xiàn)金為王幾乎適用于任何企業(yè)、任何房地產(chǎn)公司,但對于從事大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)公司,現(xiàn)金,準(zhǔn)確地說,凈現(xiàn)金流的作用顯然更加突出,成為衡量商業(yè)地產(chǎn)項目優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn),是商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算的重中之重。

商業(yè)地產(chǎn)項目既然耗資甚巨,融資就成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),本書根據(jù)目前國內(nèi)金融政策和商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn),討論了商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等傳統(tǒng)融資模式,講述了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資計劃管控體系。

眾所周知,國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有著嚴(yán)格的風(fēng)險管控措施和政策制約,相較于國際金融市場,房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)融資的資金成本非常高昂。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天,中國企業(yè)如何利用海外資本市場已經(jīng)成為一個非常重要的課題。萬達(dá)集團(tuán)在這方面其實(shí)也頗有斬獲。

據(jù)媒體報道,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2013年11月首次在海外發(fā)行了6億美元5年期美元債券。從融資成本來看,萬達(dá)首次發(fā)行的美元債券,其票面利率為4.875%,不僅遠(yuǎn)低于上述銀行利率,也低于同期發(fā)行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內(nèi)地房企債券利率。2014年1月23日,大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司通過其境外子公司W(wǎng)anda Properties International Co. Limited在海外再次成功發(fā)行6億美元10年期美元債券。相信這些海外相對廉價的長期資金,對萬達(dá)持續(xù)快速發(fā)展會助一臂之力。遺憾的是,可能是因?yàn)闀逋瓿上鄬^早,沒有涉及海外發(fā)債的案例。期待本書再版時,能對這些成功融資案例加以詳細(xì)論述。

在財務(wù)管理體制方面,鑒于萬達(dá)這種大型商業(yè)地產(chǎn)公司通常同時有多個項目開工新建、未完在建、竣工開業(yè),且每個項目耗資巨大的特點(diǎn),為保障資金安全,同時提高資金調(diào)配和周轉(zhuǎn)效率,萬達(dá)采取的是集權(quán)式的垂直財務(wù)管理體制。這一管理方式未必適合所有企業(yè),但對于萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)公司而言,則是適當(dāng)?shù)摹?/p>

《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》是一本值得國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn),甚至普通地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員認(rèn)真閱讀、借鑒的力作。

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