應(yīng)時(shí)順勢(shì)而蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，在吸引大批精英投入行業(yè)的同時(shí)，也對(duì)開發(fā)常識(shí)、專業(yè)基礎(chǔ)、施工經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷常識(shí)，乃至項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)管理知識(shí)都提出了較高要求，甚至還需要一定的市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判能力。僅從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目選址、規(guī)劃定位，建筑設(shè)計(jì)，到商業(yè)流線、空間尺度、材料肌理等，無(wú)不考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)人的復(fù)合知識(shí)結(jié)構(gòu)和綜合管理能力。

日本福岡縣的博多水城是由美國(guó)捷得事務(wù)所設(shè)計(jì)建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，開業(yè)于1996年, 是日本第一個(gè)定義為“時(shí)間性消費(fèi)”的綜合商業(yè)設(shè)施。這個(gè)占地面積約3.5萬(wàn)平方米的巨物形似峽谷，環(huán)繞著日本最大規(guī)模的“AMC運(yùn)河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”、13個(gè)電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無(wú)印良品店等精彩紛呈。整個(gè)商城包羅萬(wàn)象，此外還集聚了購(gòu)物街、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施、秀場(chǎng)、展覽、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣以及社區(qū)公益表演的絕佳場(chǎng)所。

沿著約180米長(zhǎng)的運(yùn)河，水城空間分為五大主題區(qū)域：水晶峽谷、月光大道、地球漫步、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)。設(shè)計(jì)展示了從自然流水為主題的古樸到現(xiàn)代風(fēng)格的漸次變化。游客通過(guò)拱廊往返于運(yùn)河兩岸。博多運(yùn)河城的設(shè)計(jì)沒(méi)有過(guò)多追求建筑本身的形態(tài)完美，而是轉(zhuǎn)而關(guān)注游客的體驗(yàn)行為。這里是交互的舞臺(tái)，游客時(shí)而演員，時(shí)而觀眾，聚會(huì)或休閑，演繹多彩的人生故事。

從時(shí)尚到雜貨約140家專賣店的運(yùn)河城OPA，到ZAZA等個(gè)性商店數(shù)不勝數(shù)的“MEGA專賣店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應(yīng)俱全的“無(wú)印良品”等，一天之內(nèi)轉(zhuǎn)不完的購(gòu)物點(diǎn)多得讓人眼花繚亂。視線開闊的內(nèi)部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下一層的“運(yùn)河地面廣場(chǎng)”，排列著可以靜靜享受正宗美食的餐廳和咖啡館。單是零售和餐飲兩種業(yè)態(tài)已達(dá)6萬(wàn)余平方米，建筑面積占比達(dá)25%。近20年前的業(yè)態(tài)配比如果拿到今天，或許還應(yīng)加大。

位于地下一層最著名的“太陽(yáng)廣場(chǎng)”，水邊的舞臺(tái)上，藝術(shù)家們每天都有LiveShow及各種活動(dòng), 商業(yè)街內(nèi)時(shí)刻充溢著快樂(lè)與祥和，任何人群都能愉快聚會(huì)休閑，游客在這里沉浸在藝術(shù)海洋中，徜徉購(gòu)物，暫時(shí)告別世間的紛擾，常常忘卻了時(shí)間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢(mèng)如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時(shí)噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場(chǎng)“月光中庭”，是個(gè)信步、購(gòu)物的好去處。“水晶峽谷”令人印象深刻的是由180個(gè)顯像畫面組合的巨型視覺(jué)藝術(shù)墻，讓偶然經(jīng)過(guò)的游客眼前一亮，頗有柳暗花明又一村之感。

“地球漫步”花團(tuán)錦簇的盆栽及掛滿墻壁的常春藤，使質(zhì)感華美的商業(yè)街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購(gòu)物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是孩童們的戲水天堂，水珠自布滿自然石的水灘飛濺而出，不定時(shí)噴出水柱……種種娛樂(lè)設(shè)施足以讓人駐足一整天。

整個(gè)水城走下來(lái)，商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、公共區(qū)、連接區(qū)渾然一體，游客不知不覺(jué)中完成了漫步、觀覽、購(gòu)物、娛樂(lè)等多重功能，在這里，購(gòu)物真真正正成為了一種“經(jīng)歷”。

總體看來(lái)，博多水城首先創(chuàng)造出了一個(gè)可體驗(yàn)性場(chǎng)所，營(yíng)造讓游客感受到流連忘返、去而復(fù)返的場(chǎng)所，可體驗(yàn)性最終成為效益增長(zhǎng)的催化劑。博多運(yùn)河城完美表達(dá)了可體驗(yàn)性，提供多元化的體驗(yàn)需求，成為極具表演性的舞臺(tái)，最終將自身成就為極具特色的區(qū)域核心。其次，博多水城融入了區(qū)域本土文化，本土文化的融入，根本目的在于創(chuàng)造地域特色，使之令人難忘，這就要求設(shè)計(jì)者必須在初期就去仔細(xì)研究和理解當(dāng)?shù)匚幕厣?，從這些文化元素中獲取靈感，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中結(jié)合水景、燈光、標(biāo)識(shí)、雕塑、綠植等充分融合、表達(dá)。

另外，功能流暢銜接融合也是成功的一個(gè)關(guān)鍵因素。室內(nèi)多種業(yè)態(tài)之間的平面流線、垂直交通，以及室內(nèi)與室外場(chǎng)地之間，場(chǎng)地與城市之間的動(dòng)線設(shè)計(jì)，要流暢銜接。在這方面，博多運(yùn)河城充分闡釋了以人為本、以消費(fèi)者為核心的設(shè)計(jì)理念。主角不是建筑物，而是人的所視、所聽、所嗅、所味、所觸、所感。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游的規(guī)劃設(shè)計(jì)如果能緊緊抓住消費(fèi)者的行為習(xí)慣，凡事從消費(fèi)者行為習(xí)慣出發(fā)，就必然是成功的商業(yè)規(guī)劃。